Les resserrements consécutifs des politiques monétaires des banques centrales ont enclenché un changement de paradigme. Une page se tourne après une période qui a été très favorable à l’ensemble du secteur de l’immobilier. Tant pour les acquéreurs qui profitaient du coût du crédit historiquement bas, que pour les vendeurs qui jouissaient d’un volume de transactions élevé avec des prix en constante hausse.

2023 marque un tournant. En l’espace d’une année, l’augmentation de plus de quatre points des taux directeurs de la zone euro a eu un impact significatif en asséchant les flux de liquidités qui alimentaient les marchés. Cette évolution a été rapidement ressentie sur les taux appliqués aux crédits immobiliers, lesquels sont passés d'un taux moyen de 2,09 % en octobre 2022 à 4,12 % en octobre 2023, se heurtant parfois aux limites du taux d’usure établi par la Banque de France.

Avec le durcissement des conditions d’accès au crédit, le profil des acquéreurs de logements neufs a lui aussi évolué. Afin de contrebalancer les effets adverses de la hausse des taux, la part d’apport nécessaire dans les projets immobiliers a progressé en moyenne de +3% sur les 10 premiers mois de l’année pour un total de +45,8% depuis la fin de l’année 2019. Cette transformation du marché s’est faite au détriment des clients les moins bien dotés en épargne, qui s’orientent désormais davantage vers le marché de l’ancien ou vers des biens neufs de taille plus réduite et relativement moins chers. La Loan-to-Value moyenne sur l’immobilier Français (la proportion de crédit contractée pour financer un projet) est ainsi passée de 90% en décembre 2019, à 83% en décembre 2021 pour ensuite chuter à 78% aujourd’hui.

Source: Euroland, ACPR, Crédit Logement, Factset

En ce qui concerne la confiance des ménages, elle demeure à un niveau historiquement bas depuis le mois de février 2022. Bien que le climat se soit légèrement amélioré depuis mars 2023, avec le ralentissement progressif de l’inflation, la dégradation de la confiance pousse les ménages à se tourner vers l’épargne plutôt que vers des achats importants tels que l’immobilier, d’autant que les prix ne semblent pas encore complétement ajustés pour compenser le renchérissement du coût du crédit.

Mais les banques centrales ont marqué une pause. Et l’inflation se dégonfle. Les prévisionnistes évoquent déjà un calendrier de baisses des taux d’intérêt. Un pivot pour le marché est perceptible. En effet, selon l’observatoire du Crédit Logement depuis le mois de juin, le marché du crédit pour les logements neufs ne se dégrade plus aussi rapidement que lors les trimestres précédents ; nous serions proches d’un niveau plancher. Mais il est encore trop tôt pour prédire une reprise pérenne du marché.

Source: Euroland, Crédit Logement, INSEE

Dans ce contexte de marché, les encours des promoteurs ont atteint des niveaux records à 115 700 lots, alors que dans le même temps, le nombre de réservations s’élève à 17 700 unités, en baisse de 40 % par rapport au deuxième trimestre 2022. De tels volumes n’avaient plus été enregistrés depuis 2008, période à laquelle les encours étaient 7,4 fois supérieurs aux réservations, contre 6,5 lors du dernier semestre.

Afin de minimiser l’impact de la faiblesse de la demande des particuliers, les promoteurs favorisent la vente en bloc dans le but d’écouler leurs encours et améliorer la liquidité au sein de leurs structures. Nexity a publié une augmentation de +9% des ventes en bloc sur un an contre une baisse de -4% des revenus globaux de la promotion résidentielle. Kaufman & Broad, de son coté, affiche une croissance de +31% pour un volume de ventes aux particuliers qui se dégrade de -53%. Les ventes en bloc d’Altarea progressent de +22% sur la même période contre -14% pour le retail. Enfin Icade observe une hausse de ventes aux institutionnels de +15% contre -22% pour les ménages.

Bien que la vente en bloc apporte un peu de résilience, les promoteurs demeurent néanmoins sous pression. La Fédération des promoteurs immobiliers de France tire la sonnette d’alarme auprès des pouvoirs publics, que ce soit sur les risques pesant sur la santé financière des acteurs, ou sur l’amplification de la pénurie de logements sur les zones tendues.

Source: Euroland, ECLN